مشارکت در ساخت و ساز در واقع نوعی قرارداد است که در زمینه پیمانکاری ، صفر تا صد مدیریت پیمان و ساخت و ساز منعقد می شود. این قرارداد برای کلیه پروژه های تجاری، مسکونی و … قابل اجرا می باشد. حال که با تعریف مشارکت در ساخت و ساز آشنا شدید، باید به یک نکته مهم توجه کنید. به این ترتیب قراردادهای مشارکت در ساخت از مهمترین قراردادها محسوب می شود. برای اطلاع از قرارداد مدیریت پیمان چیست؟ این مقاله را مطالعه کنید.
نحوه مشارکت در ساخت و ساز به این صورت است که مالک یک قطعه زمین یا ساختمان قصد ساخت واحدهای مسکونی یا تجاری را داشته باشد. با این حال او پول و سرمایه کافی برای اجرای ایده اش را ندارد. در چنین شرایطی قرارداد مشارکت در ساخت به مالک کمک می کند. زیرا طبق این قرارداد مالک زمین در اجرای پروژه عمرانی خود از خدمات، امکانات و سرمایه پیمانکار بهره مند خواهد شد.
شرایط شرکت در ساخت و ساز
با توجه به شرایط و ضوابط شرکت، توجه به نکات زیر ضروری است:
محاسبه میزان مشارکت و همچنین درصد سود هر یک از طرفین قرارداد باید با توجه به نرخ تورم و تغییرات قیمت مسکن در بازار انجام شود.
هزینه های پروژه بسته به عوامل مختلفی از جمله شهر و منطقه متفاوت خواهد بود. به همین دلیل هزینه های ساخت بر اساس قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در همان شهر و منطقه محاسبه می شود. برای اطلاع از اجرا و نظارت بر پروژه های ساختمانی به این مقاله از سایت مراجعه کنید.
در قراردادهای مشارکت ساختمانی، سهم مالک و پیمانکار با درصد تعیین می شود. یعنی ۵۵ درصد پروژه به مالک می رسد و ۴۵ درصد به پیمانکار می رسد. البته این توزیع سهم تنها یک نمونه رایج است و امکان تغییر آن به ۶۰ و ۴۰ درصد وجود دارد.
در پروژه های مشارکتی قبل از هر اقدامی باید ارزش ملک و ارزش نهایی پروژه محاسبه شود. توجه داشته باشید که تعیین میزان سود و همچنین ارزش ملک با استفاده از فرمول های خاص انجام می شود.
همانطور که گفته شد مشارکت در ساخت یک نوع قرارداد است. تخصص قراردادها را می توان در این نکته دید که بر اساس نظر طرفین تنظیم می شود. به عنوان مثال، طرفین می توانند با توافق دوجانبه، کلیه شرایط قرارداد اعم از میزان سود و … را انجام دهند. اما نمی توان منکر تأثیر شرایط عرفی جامعه و نیز ضوابط مشارکت در ساخت و ساز ساختمان شد. برای اطلاع از طراحی و ساخت پروژه های تفریحی و گردشگری به این مقاله مراجعه کنید.
پس از انعقاد قرارداد مشارکت و قبل از شروع ساخت، پیمانکار مبلغی به مالک می دهد. این به این دلیل است که او می تواند در طول پروژه مکانی برای زندگی خود و خانواده اش فراهم کند.
با توجه به توصیه وکلا و کارشناسان، بهتر است در زمان امضای قرارداد مشارکت، یک نفر به عنوان داور تعیین شود. این فرد در صورت بروز مشکلات احتمالی بین طرفین قضاوت خواهد کرد. مشروط بر اینکه در ابتدای امر شرایط، وظایف و مسئولیت هایش را به او اطلاع دهید. به این ترتیب نیازی به مراجعه به دادگاه و مراجع قانونی برای حل اختلاف نیست.
یکی از مهم ترین شرایط انعقاد قراردادهای مشارکتی، تعیین دقیق مسئولیت ها و وظایف هر یک از طرفین قرارداد می باشد.
اگر پیمانکار یک شرکت حقوقی است، بهتر است ابتدا مالک از عملکرد و فعالیت های این شرکت مطلع شود. به این ترتیب از هرگونه خسارت، ضرر مالی و … جلوگیری می شود.
انعقاد قرارداد مشارکت با شرکت های پیمانکاری قانونی باید با امضا و مهر رسمی شرکت انجام شود.
در صورتی که هر یک از طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکنند، طرف مقابل حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
پیشنهاد می شود در مشارکت ساختمانی چک های بانکی معتبر جایگزین سفته شود. زیرا به این ترتیب در صورت بروز مشکلات احتمالی با مشکل مواجه نخواهید شد.
اطلاع رسانی مستمر در فواصل زمانی یک تا دو ماهه از وظایف پیمانکار می باشد. یعنی باید در قالب گزارش یا صورتجلسه، اتمام کار را به مالک یا شرکت های طرف قرارداد اطلاع دهد.
در صورتی که شخص یا اشخاصی به عنوان نماینده مالک مسئول انجام فعالیت های شرکت پیمانکاری باشند. ذکر نام آنها در قرارداد الزامی است. علاوه بر این بهتر است شرایط تعویض نماینده به جای مالک اصلی در قرارداد لحاظ شود.
با توجه به اینکه ممکن است مالک زمین یا ساختمان در حین اجرای پروژه فوت کند. در این صورت وراث او همچنان در ساخت و ساز شرکت خواهند کرد.
در پایان مدت قرارداد، در صورت عدم تکمیل ساخت و ساز؛ هر دو طرف در صورت ذکر شرایط در قرارداد حق فسخ یا مطالبه خسارت خواهند داشت.
تنظیم قرارداد مشارکت باید بر اساس بودجه مالی مالک و همچنین محدوده فعالیت پیمانکار انجام شود.
یکی از الزامات مشارکت در ساخت، تعیین و دریافت ضمانت نامه اجرای پروژه و تعهدات است.
تعیین درصد مشارکت در ساخت و ساز
در قرارداد بین شرکا، درصد مشارکت تعیین می شود تا تفاوتی بین آنها نباشد. در مرحله اول سرمایه های طرفین توسط کارشناس ارزش گذاری می شود. سپس این مبلغ را بر سرمایه تقسیم می کنند و سپس قیمت ملک آن مالک مشخص می شود. و پس از تعیین سرمایه مالک، هزینه های ساخت را برآورد می کنند. مجموع وجوه مالک و شخصی که ملک را بازسازی می کند، کل ارزش پروژه است.
بر اساس یک فرمول کلی، سود مشارکت در ساخت و نحوه تعیین میزان سهم بر اساس قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در آن منطقه محاسبه می شود. در صورت معلوم بودن قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز، میزان سهم بر اساس (۵۰-۵۰) محاسبه می شود، یعنی ۵۰% متعلق به صاحب زمین و ۵۰% متعلق به شخصی است که انجام می دهد.
سازنده باید در ابتدای فرآیند مشارکت در ساخت ملک، مبلغی رایگان در اختیار مالک زمین قرار دهد تا صاحب زمین بتواند در مدت ساخت، خانه مناسب خود را اجاره یا رهن کند و در آن ساکن شود.
انواع مشارکت در ساخت و ساز
قراردادهای مشارکت بر اساس قوانین و عرف جامعه به انواع زیر تقسیم می شوند:
راه شرکت در ساخت و ساز این است که یکی از طرفین به عنوان مالک زمین معرفی شود. و هزینه های ساخت تحت عنوان سازنده یا پیمانکار ساختمان بر عهده طرف مقابل می باشد. در انعقاد چنین قراردادی نیازی به ذکر قیمت زمین و … نیست و تنها کافی است سازنده متعهد شود که ساختمان را با کیفیت مطلوب در زمان معین تحویل دهد. در نهایت مالک و پیمانکار کل ملک را با یکدیگر به اشتراک می گذارند.
نوع دیگری از قرارداد مشارکت وجود دارد که مرحله ای است. به این ترتیب با اتمام هر مرحله از ساخت، سهمی از ملک به سازنده واگذار می شود. به عنوان مثال، طرفین توافق می کنند که پس از تکمیل زیرسازی نما و اسکلت سازی، یک دانگ به پیمانکار واگذار شود.
در قسمت دیگری از این قرارداد، توافقی بین مالک و سازنده صورت می گیرد. با توجه به اینکه اگر ساخت و ساز به مرحله خاصی برسد، مالک زمین باید به سازنده وکالت دهد. این وکالت برای انتقال سهم سازنده داده می شود و از این طریق می تواند نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام کند.
گاهی در همان ابتدای امر و پس از انعقاد قرارداد مشارکت سه دانگ از ملک به پیمانکار واگذار می شود. به این ترتیب او مراحل ساخت و ساز را نیز آغاز خواهد کرد.
مقالات بیشتر: طراحی و ساخت پروژه های ورزشی – ساخت سیلوهای فلزی و بتنی – مراحل ساختمان سازی به زبان ساده
نحوه مشارکت در ساخت و ساز
در زیر انواع قراردادهای مشارکت را معرفی می کنیم:
قرارداد مدیریت
قرارداد قرارداد
قرارداد مشارکت مدنی
قرارداد ساخت و ساز
به طور کلی می توان گفت شرایط مشارکت در ساخت و ساز به گونه ای است که می تواند در خانه دار شدن و افزایش سود به شما کمک زیادی کند. این راه حل بهترین روش برای کسانی است که می خواهند خانه های قدیمی خود را بفروشند و با آن پول خانه جدیدی بخرند.
